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小区物业的管理职责包括哪些

律师解答
       小区物业的管理职责包括以下方面:妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分,维护物业服务区域内的基本秩序,对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为,物业服务人应当及时采取合理措施制止,并报告上级。
法律依据
      《民法典》第九百四十二条
        物业服务人应当按照约定和物业的使用性质,妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分,维护物业服务区域内的基本秩序,采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为,物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

住在小区里,这10条物业法律知识你要知道!


说到物业的问题,很多人都知道一些,但都只是一知半解。住小区,要了解哪些物业法律知识呢?下面帮你整理好了。

1、小区物业服务一般包含哪些内容?

答:小区物业服务的内容应当按照小区物业服务合同的约定进行。

根据《物业管理条例》第二条的规定,物业服务指的是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

一般而言,物业服务具体包括综合管理、房屋及共用设施设备的维护管理、公共秩序维护、保洁服务、绿化管理、装饰装修管理服务、停车管理服务等内容。

2、房屋存在质量问题,业主可以拒交物业费吗?

答:这个问题应分两种情况。

如果物业公司和开发商是两个不同的企业,没有利益关系,我们不能以房屋存在问题作为理由拒交物业费。房屋有问题,只能找开发商。

如果物业公司和开发商是关联企业,比如物业公司是开发商的子公司、控股公司等,或者开发商在售房过程中将优惠、免收物业费作为一种促销手段,这样我们就有理由相信物业公司和开发商是“一家人”,房屋存在质量问题时,我们通过拒交物业费来达到“债务抵偿”的效果。

3、交房后业主一直未装修居住,是否应当交纳物业费?

答:在物业公司书面通知业主后交费后,就算业主一直未装修居住,也应当交纳物业费。

针对这一问题,最高人民法院已经颁布了司法解释,《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定:“经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。

物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。”

4、不交物业费,物业管理公司有权停水停电吗?

答:供水、供电合同的双方当事人为业主与供水、供电公司;物业管理合同的双方当事人为业主与物业管理公司,两者处于不同的法律关系中。

停水停电的权利是供水、供电公司的一项重要合同履行抗辩权,物业公司不是供水供电合同的主体,自然不享有供水供电权。

在物业管理合同中,约定在业主欠缴物业费的情况下,物业公司可以以停水停电为惩罚手段,在合同法上属于涉他条款,依据合同相对性原则,这种条款应征得权利人的同意,否则,为无效条款,业主反而可以追究物业管理公司的侵权损害赔偿责任。

在这种情况下,如果物业公司擅自停水停电给供水、供电公司造成损失,供水供电公司也可以向物业公司索赔。

5、物业公司能够对业主进行各类罚款吗?

答:不能。对于业主乱扔垃圾、乱搭乱建、乱停车等行为,物业公司都不能罚款。

罚款是一种行政处罚行为,只有特定的行政执法单位才能对公民进行罚款,其他个人、企业一律不得对他人进行罚款处罚。

6、不能罚款,那要怎么惩治不守公德的业主?

答:物业公司可以通过与业主签订物业服务合同,约定违约行为和违约金,一旦业主违反合同约定,乱扔垃圾、乱搭乱建、乱停车,物业公司就能要求业主支付违约金,以此作为处罚的手段。

同理,业主委员会也可以和业主签订相应的守约协议或制定业主公约,以此规范业主的行为。

7、业主家被盗,物业公司是否一定要赔偿?

答:这个事情得分情况讨论。

《物业管理条例》第47条物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。

但是,保安服务内容不包含对住户室内财产的安全保卫工作。物业公司收取的保安费仅用于维持小区公共秩序和日常巡视,并非是对小区内特定的人、财、物予以管理。只要保安服务达到规定的要求,物业公司就没有法律责任。

8、住在底层的业主还要交电梯费吗?

答:高层住宅中的首层住户在没有特殊约定的前提下,应该与其他楼层住户一样,承担电梯运行维护费。

一栋住宅,按所有权可划分为两部分,即专有部分和共有部分。专有部分是指各产权人独立使用的单元空间,共有部分是指不属于单个产权人所有而供全体产权人使用的空间、部位、设施和设备。

高层住宅的电梯系统属共有部分中的共用设备,共有部分的特性是:产权上属全体产权人所有,功能上供全体产权人使用,实物形态上不能分割给各产权人。

按照我国现行物业管理的有关政策规定,住宅专有部分由产权人自行负责维护管理,住宅共有部分由物业管理企业统一负责维护管理,其费用由全体产权人分摊。

自然,电梯运行维护费用也应由全体产权人分摊。

9、业主没在家时,物业应该帮忙代收快递吗?

答:一般情况下,如果业主没有和物管签订代收代管协议或缴纳保管费用,物管人员或保安并无义务代签收业主包裹;若在业主授权或征得业主同意下代签收了包裹,那么物管人员或保安就必须承担代为保管的职责和义务,假如这一过程中不慎造成包裹丢失或损坏,那么代签人就需要承担相应责任。

10、怎样申请动用物业维修基金?

答:根据《商品住宅专项维修资金使用管理暂行规定》,开发商、购房者缴纳的公共维修基金要全部到位,使用前由小区的业主大会和业主委员来统一决策。

申请程序是:

由业主委员会将维修项目及预算在小区公示,经过业主大会三分之二以上业主投票表决同意后,再向区房产局提出申请,申请通过后,才会划拨预算总额的80%费用;工程竣工后,再与业主大会据实结算,按户分摊。

电梯、内外墙、公共楼道等小区共用设施设备维修时,可申请动用维修基金。



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